不動産売買

◆所有権移転登記
マイホームを購入したら、まず所有権移転登記の手続きをしましょう、なぜなら、手続きを忘れ、そのまま放置してしまった場合に、もし、売主が事情の知らない第三者にもう一度その不動産を売却してしまい、先に所有権移転登記をされてしまったら、その不動産は後から購入した第三者の所有物になってしまうからです。

必要書類
1. 売る人の不動産の権利証
2. 売る人の印鑑証明書（発行の日から３ヶ月以内のもの）
3. 売る人の委任状（当事務所の方で用意させていただきます。委任状には署名および個人の実印にて押印していただきます。）
4. 買う人の住民票
5. 買う人の委任状（当事務所の方で用意させていただきます。委任状には署名および押印していただきます。）
6. 売買契約書（必要な場合は当事務所の方で作成させていただきます。作成した売買契約書には署名および個人の実印にて押印していただきます。）
7. 固定資産税評価証明書（不動産の所在地の市区町村役場で取得できます。なお、東京２３区内の場合は都税事務所になります。）

◆建物表示登記
建物を新築した場合は、完成から１ヶ月以内に建物の表示登記を行わなければなりません。建物表示登記とは建物の物理的な手続きのことをいい、後の所有権保存登記をして権利書を作る前にその建物の表題部(見出し・項目のようなもの)を作る登記のことです。つまり、その建物を記載する項目を登記簿に作る作業のことです。これは、司法書士がする不動産登記とは性質が異なり、表示関係の登記などと呼ばれています。また、司法書士のする不動産登記は権利関係の登記などと呼ばれることが多いです。また、表示登記は申請義務に課せられていますので、登記の申請を怠った場合には、１０万円以下の過料に処せられることがありますので注意しましょう。（不動産登記法159条ノ2）

必要書類
1. 新築した建物の所有者の住民票（表示登記を申請する際に所有者の住所を証明するために必要になります。）
２. 委任状（当事務所の方で用意させていただきます。委任状には署名および押印をしていただきます。）
３. 建物図面（当事務所の方で作成させていただきます。作成した建物図面には署名および押印していただきます。）
４. 所有権証明書（新築した建物が自己の所有であることを証明するための書面です）
① 建築確認通知書
② 検査済証（ない場合もあります。通常は建築確認通知書に編綴されています。）
③ 工事完了引渡証明書（新築工事をした工事会社から発行してもらいます。
④ 工事代金領収書（代金の全部ではなく、一部の領収書でもかまいません。）その他、所有権証明書となるものを以下に記載します。
⑤ 固定資産評価証明書（不動産の所在地の市区町村役場で取得できます。なお、東京２３区の場合は都税事務所になります。）
⑥ 土地賃貸借契約書（土地を賃貸借契約されている場合には所有権証明書の１部になります。）
⑦ 火災保険証書（建物に火災保険をかけている場合には所有権証明書の１部になります。）
⑧ 上申書（その他、上記書類がどうしても添付することができない場合に作成する書類になります。その場合、上申書には個人の実印を押印していただき、印鑑証明書の添付も必要になります。）
※通常は上記書類の内３点程度の所有権証明書があると法務局の方で申請手続きが円滑に進められます。

◆所有権保存登記
建物表示登記の登録が完了した後には、その建物が自己の所有であることを公示するための所有権保存登記の申請が必要になります。保存登記を行っていない土地は誰のものでもない状態で、知らない人が居座っても文句を言えない立場になってしまいます。この登記をすることで、はじめて抵当権などの担保権を設定することが出来ます。

必要書類
1. 所有者の住民票
2. 表示登記済証または建物の登記簿謄本（登録免許税を算出するために必要になります。）
3. 委任状（当事務所の方で用意させていただきます。委任状には署名および押印していただきます。）

◆抵当権設定
銀行などの金融機関から住宅取得資金（銀行ローン）などの融資を受けた場合や、企業が所有している不動産を担保に融資を行ける場合などには、必ず抵当権の設定登記が必要となります。債務者のもとに残しておきながら、債務が弁済されないときにはその物から債権者が優先的に弁済を受けることを内容とする担保物権。不動産・地上権・永小作権のほか、船舶・自動車や特殊な財団などについて認められます。

必要書類
1. 設定者の権利証（お金を借りた方で不動産の所有者が設定者になります。）
2. 設定者の印鑑証明書（発行から３ヶ月以内）
3. 設定者の委任状（当事務所の方で用意させていただきます。委任状には署名および個人の実印にて押印していただきます。）
4. 抵当権設定契約書（当事務所が用意させていただきます。抵当権設定契約書には署名および個人の実印にて押印していただきます。）
5. 抵当権者の委任状（お金を貸した方が抵当権者になります。当事務所の方で用意させていただきます。委任状には署名および押印していただきます。）
※根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権を担保するのに対して、設定行為により定められた一定の範囲に属した不特定債権を極度額の限度で担保する抵当権の一種です。（民法第３９８条の２第１項）

１．はじめに
住まいは、さまざまな法律の規制を受けて建てられています。その基本となっているのが建築基準法です。
建築基準法は、人の生命、健康及び財産を守るために、建築物の敷地や構造、設備、用途などに関する最低の基準を定めたものです。また、この法律はときどき改正され、条件によってはいろいろな例外もあります。新しく家を建てる場合には、法律の規制を良く知った上で計画し、建築士事務所や建築会社などの専門家とよく相談して家造りをするようにしましょう。また、役所の建築指導課などでも基本的な規制内容は調べられますので事前に確認することもよいでしょう。

２．敷地に建てられる建物の制限
◆市街化調整区域
都市計画法の上で市街化調整区域に指定されている区域には、原則として農家以外の家は建てられません。

◆市街化区域
「市街化区域」の中では、「用途地域」が定められています。
これは、将来街がどのように発展していくのかを考えて、似たもの同士の建物を集めようとする地域のことで、それぞれ建築物の用途規制、容積率、建ぺい率、高さ制限などが定められています。一部「用途地域」として指定されていない区域もあります。

自分の敷地に家が建てられるかどうか解くことをまず確認しましょう！昔から住んでいたからという安心は禁物です、新しい法律や条例で変更になった場合もありますので、しっかりチェックしましょう！

●用途地域


●建物が密集した市街地では、火災が発生すると大火となる可能性が高いので、用途地域とは別に「防火地域」と「準防火地域」が定められています。

「防火地域」
３階建て以上または延べ面積が100㎡を超えて建てる場合は耐火建築物でなければなりません。また、２階建て以下で延べ面積が100㎡以下の家の場合は、純太以下建築物にすれば建てられます。木造住宅でも定められた仕様を満足させれば建築が可能です。

「準防火地域」
だいたい都市の中心部と周辺住宅地の中間にある地域などで指定されています。「防火地域」に比べると比較的規制が緩和されますが、木造住宅の場合は、延焼のおそれがある外壁や軒裏及び開口部などの部分に不燃材料を使用すると言った”防火構造”にしなければなりません。また、屋根の不燃化が義務づけられている所もあります。

◆建築協定
住宅地としての環境を良くするため、一定区域内の土地所有者などの全員の合意により区域内にある建物の敷地、位置、構造、用途、形態、外観などに関する基準をつくり、市町村の認定を経て締結される協定です。違反に対する措置は、協定の中で定められます。

３．建築可能な規模の算定
◆建ぺい率、容積率による建築可能面積の計算例
　・建築可能面積　敷地面積×建ぺい率（％）
　・建築可能延床面積　敷地面積×容積率（％）
たとえば、建築面積200㎡、建ぺい率60％、容積率100％の場合は、建築面積200㎡×60％＝120㎡　延床面積200㎡×100％＝200㎡までの規模で建てられ、平屋建てならば120㎡まで、３階建ならば200㎡÷3≒66㎡まで建てられることになります。しかし、実際には斜線や高さ、その他の制限がありますので、あくまでも目安と考えてください。

建築確認申請”は家を建てる前の最も重要なポイントです！

４．建築確認申請
工事に着手する前には、特定行政庁または指定確認検査機関に「建築確認申請」を行い、その計画が建築基準法をはじめとする関連規定に適合していることを確認する「確認済証」の交付を受けなければなりません。「建築確認申請」の申請者は建築主です。手続きそのものについては、通常は建築士事務所は事務所登録をした建築会社が行いますが、申請書の記載内容などは、必ず確認し、分からない点については説明を受けるような心構えが大切です。